Calcul précis de la surface hors œuvre nette (SHON) : guide complet

Imaginez un instant : vous avez investi du temps et de l'argent dans la conception de la maison de vos rêves, impatient de voir votre projet prendre forme. Les plans sont finalisés, les artisans prêts à démarrer, et vous déposez votre demande de permis de construire. Cependant, quelques semaines plus tard, le couperet tombe : votre permis est refusé à cause d'une erreur dans le **calcul de la SHON**. Cette mésaventure, plus courante qu'on ne le pense, souligne l'importance cruciale d'une maîtrise parfaite de cette notion. La **surface hors œuvre nette** est un élément déterminant pour la validation de votre projet.

La **Surface Hors Œuvre Nette (SHON)** est une mesure de la surface d'un bâtiment, à laquelle on soustrait certaines surfaces non habitables, utilisée pour s'assurer du respect des règles d'urbanisme et pour calculer les taxes d'aménagement. Bien qu'elle soit aujourd'hui remplacée par la surface de plancher pour les nouvelles constructions, sa connaissance reste indispensable pour la compréhension des documents d'urbanisme plus anciens et pour les projets de modification ou d'extension de bâtiments existants. Comprendre les **règles SHON** est donc essentiel.

La SHON joue un rôle prépondérant dans le monde de l'urbanisme et du bâtiment. Elle détermine la constructibilité d'un terrain, influence l'obtention du permis de construire, sert de base au calcul des taxes d'aménagement et impacte même la valeur immobilière d'un bien. Une erreur de **calcul SHON** peut donc avoir des conséquences financières et administratives importantes, pouvant se chiffrer en milliers d'euros.

Avant de plonger dans les détails techniques, il est utile de rappeler brièvement l'évolution de cette notion. La SHON est le fruit d'une longue histoire, succédant à la SHOB (Surface Hors Œuvre Brute) avant d'être remplacée par la surface de plancher, introduite par la réforme de 2012. Comprendre ce contexte historique est essentiel pour interpréter correctement les documents d'urbanisme et éviter les confusions.

Les règles sont nombreuses, les exceptions existent, et les interprétations peuvent varier. Notre objectif est de vous fournir un guide clair, précis et pratique pour vous aider à maîtriser le **calcul de la surface hors œuvre nette** et à mener à bien vos projets en toute sérénité. Nous aborderons les fondamentaux du calcul, les outils et méthodes à utiliser, les aspects réglementaires à connaître, et les erreurs courantes à éviter. Nous vous fournirons des conseils d'experts pour naviguer dans les complexités de l' **urbanisme**.

Avant de pouvoir déterminer la SHON, il est impératif de comprendre et de calculer correctement la Surface Hors Œuvre Brute (SHOB), qui constitue la base de ce calcul. La SHOB représente en quelque sorte la surface "totale" du bâtiment, avant déduction des surfaces non habitables. La **construction** d'un bâtiment est donc liée à une SHOB puis une SHON.

Définition précise de la surface hors œuvre brute (SHOB)

La SHOB est définie comme la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction, qu'elle soit construite ou non, au-dessus du niveau du sol. En d'autres termes, elle prend en compte toutes les surfaces couvertes et closes, quel que soit leur usage ou leur aménagement.

Le calcul de la SHOB se fait étape par étape, en additionnant les surfaces de plancher de chaque niveau, y compris les combles aménageables, les sous-sols, les garages, les locaux techniques, et les balcons couverts. Il est important de noter que même les surfaces non chauffées ou non habitables sont incluses dans la SHOB, à moins qu'elles ne soient expressément déductibles pour le calcul de la SHON. Par exemple, un garage non attenant à la maison et accessible uniquement par l'extérieur entre dans le calcul de la SHOB.

Certains points importants doivent être pris en compte lors du calcul de la SHOB. Il faut veiller à inclure les surfaces des murs extérieurs, des cloisons intérieures, et des gaines techniques. Il est également essentiel de bien définir le niveau du sol, qui sert de référence pour déterminer les surfaces situées au-dessus. Une erreur dans la détermination du niveau du sol peut entraîner une surestimation ou une sous-estimation de la SHOB, impactant directement le **calcul de la surface hors œuvre nette**.

Déductions cruciales de la SHOB pour obtenir la SHON

Une fois la SHOB calculée, il est possible de déduire certaines surfaces pour obtenir la SHON. Ces déductions sont strictement encadrées par la réglementation et visent à exclure les surfaces non habitables ou non utilisées pour l'habitation ou les activités. Le respect des **règles SHON** est impératif à cette étape.

Présentation structurée et détaillée des surfaces déductibles

Les surfaces déductibles de la SHOB sont les suivantes:

• Combles et sous-sols non aménageables pour l'habitation ou les activités (hauteur inférieure à 1,80m). Par exemple, si la hauteur sous plafond est de 1,70m, la surface peut être déduite.
• Balcons, terrasses non couvertes au niveau du sol. Une terrasse de 10m² non couverte ne sera pas prise en compte.
• Surfaces affectées au stationnement des véhicules. Un garage de 15m² dédié au stationnement peut être déduit.
• Surfaces des locaux techniques (chaufferie, machinerie d'ascenseur...). Une chaufferie de 5m² est déductible.
• Surfaces affectées à l'isolation thermique ou phonique. Un espace de 2m² dédié à l'isolation peut être déduit.
• Dégagements non couverts en façade. Un porche d'entrée de 3m² non couvert n'est pas inclus.

Chaque type de surface déductible est soumis à des conditions spécifiques. Il est donc crucial de bien connaître ces conditions pour éviter les erreurs de calcul. Se conformer aux **règles SHON** est essentiel.

Exemple : La hauteur sous plafond est un critère important. Si un sous-sol a une hauteur inférieure à 1,80m, il peut être déduit. Si elle est égale ou supérieure, elle rentre dans la surface à calculer. Par exemple, un sous-sol avec une hauteur de 1.75m est déductible.

Détails précis et exemples concrets pour chaque déduction

Pour illustrer ces déductions, prenons quelques exemples concrets. Imaginez une maison avec des combles dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m. Ces combles ne sont pas aménageables et peuvent donc être déduits de la SHOB. De même, une terrasse non couverte au niveau du sol ne sera pas prise en compte dans le **calcul de la SHON**. En revanche, une véranda, même non chauffée, est généralement incluse dans la SHON. Si la SHOB totale est de 150m² et que les combles déductibles représentent 20m², la SHON sera de 130m².

Les surfaces spécifiques : cas particuliers et pièges à éviter dans le calcul de la SHON

Certaines surfaces présentent des particularités qui peuvent rendre le **calcul de la SHON** plus complexe. Il est donc important de bien comprendre les règles applicables à ces surfaces pour éviter les erreurs.

Vérandas et espaces semi-ouverts : précisions pour le calcul

Les vérandas et les espaces semi-ouverts posent souvent problème. Une véranda est généralement considérée comme une surface close et couverte, et est donc incluse dans la SHON. Toutefois, si la véranda est démontable et ne constitue pas une construction durable, elle peut être exclue du calcul. Une véranda de 12m² est incluse dans la SHON si elle est permanente.

Mezzanines : comment les intégrer correctement au calcul

Les mezzanines sont également un point de vigilance. Une mezzanine est considérée comme une surface à inclure dans la SHON si elle est accessible et aménageable, et si sa hauteur sous plafond est suffisante. Si la mezzanine est simplement un espace de rangement inaccessible ou si sa hauteur sous plafond est très faible, elle peut être exclue du calcul. Une mezzanine de 8m² avec une hauteur de 2m est incluse dans la SHON.

Escaliers et ascenseurs : calcul de leur impact sur la SHON

La surface occupée par les escaliers et les ascenseurs doit être prise en compte dans le **calcul de la SHON**. Il faut calculer la surface de l'emprise au sol de l'escalier ou de la cage d'ascenseur à chaque niveau. Par exemple, un escalier de 1,5m x 3m occupera une surface de 4,5m² par niveau. Un ascenseur de 2m x 2m occupera une surface de 4m² par niveau.

Piscines couvertes : leur statut dans le calcul de la surface hors œuvre nette

Les piscines couvertes sont considérées comme des constructions closes et couvertes, et leur surface est donc incluse dans la SHON. Il faut prendre en compte la surface du bassin, ainsi que les éventuels locaux techniques attenants. Une piscine couverte de 50m² avec un local technique de 10m² contribue pour 60m² à la SHON.

Surélévations et extensions : intégrer les nouveaux espaces dans le calcul

Le **calcul de la SHON** s'applique également aux surélévations et aux extensions de bâtiments existants. Il faut calculer la SHOB de la surélévation ou de l'extension, puis en déduire les surfaces déductibles. Une extension de 30m² avec 5m² de surface déductible augmentera la SHON de 25m².

Le **calcul de la SHON** peut être simplifié grâce à l'utilisation d'outils et de méthodes appropriés. Ces outils permettent de gagner du temps, de réduire les risques d'erreur, et de faciliter la communication avec les services d'urbanisme. L'optimisation du **calcul SHON** est cruciale.

Logiciels de calcul de la SHON : comparatif et recommandations

Il existe différents logiciels de **calcul de la surface hors œuvre nette**, allant des simples tableurs aux logiciels spécialisés. Ces logiciels permettent de saisir les dimensions du bâtiment, de définir les surfaces déductibles, et de calculer automatiquement la SHON.

• Logiciel A: Gratuit, simple d'utilisation, adapté aux projets simples. Idéal pour un calcul rapide de la SHON d'une maison individuelle.
• Logiciel B: Payant, fonctionnalités avancées, adapté aux projets complexes. Permet de gérer les déductions complexes et les surfaces spécifiques.
• Logiciel C: Version d'essai gratuite, interface intuitive, adapté aux débutants. Une bonne option pour se familiariser avec le calcul de la SHON.

Tableaux récapitulatifs et checklists : organisation et précision

Les tableaux récapitulatifs et les checklists sont des outils précieux pour organiser les informations et s'assurer de ne rien oublier lors du **calcul de la SHON**. Ils permettent de suivre les étapes clés et de vérifier les données.

• Vérification des dimensions du bâtiment.
• Identification des surfaces déductibles.
• Calcul de la SHOB.
• Déduction des surfaces non habitables.
• Calcul final de la SHON.

Astuces et bonnes pratiques pour un calcul de SHON impeccable

Pour un **calcul précis de la SHON**, il est important de suivre quelques astuces et bonnes pratiques. Tout d'abord, il est essentiel de prendre les mesures correctement, en utilisant un mètre laser ou un télémètre. Il faut également se familiariser avec les plans d'architecte, en apprenant à lire les cotes, les symboles, et les légendes. Il est aussi crucial de conserver une trace écrite de tous les calculs, en indiquant les sources des données et les méthodes utilisées. Enfin, et surtout, il est impératif de vérifier la réglementation locale (PLU/PLUi), car les règles peuvent varier d'une commune à l'autre. Une mesure imprécise peut entraîner une erreur de plusieurs mètres carrés dans le calcul de la SHON.

Exemples concrets de calcul de la SHON : illustrations pratiques

Pour illustrer le **calcul de la SHON**, prenons quelques exemples concrets. Commençons par une maison individuelle simple, puis passons à un immeuble collectif plus complexe, et enfin à un bâtiment industriel.

Maison individuelle : calcul simplifié de la SHON

Prenons une maison individuelle de plain-pied, avec une surface de plancher de 100m², un garage attenant de 20m², et une terrasse non couverte de 15m². La SHOB est de 120m² (100m² + 20m²). Si le garage est utilisé pour le stationnement des véhicules, sa surface peut être déduite de la SHOB, ce qui donne une SHON de 100m².

Immeuble collectif : calcul approfondi de la surface hors œuvre nette

Prenons un immeuble collectif de 5 étages, avec 10 appartements de 80m² chacun, un local technique de 10m² par étage, et un parking souterrain de 200m². La SHOB est de 4200m² (5 étages x (10 appartements x 80m² + 10m²)). Si le parking souterrain est utilisé pour le stationnement des véhicules, sa surface peut être déduite de la SHOB, ce qui donne une SHON de 4000m².

La SHON est intimement liée à la réglementation en matière d'urbanisme. Il est donc crucial de connaître les bases légales et réglementaires, l'impact de la SHON sur les taxes d'aménagement, et les spécificités du Plan Local d'Urbanisme (PLU) / Plan Local d'Urbanisme Intercommunal (PLUi). Naviguer dans le labyrinthe de l'**urbanisme** requiert une bonne compréhension des **règles SHON**.

Rappel de la base légale et réglementaire du calcul de la SHON

La SHON est définie par le Code de l'urbanisme, notamment les articles R.112-1 à R.112-5. Ces articles précisent les règles de **calcul de la SHOB** et les surfaces déductibles. Il est important de consulter ces articles pour bien comprendre les bases légales du **calcul de la SHON**. L'article R.112-2 détaille les éléments constitutifs de la SHOB, incluant les surfaces closes et couvertes, même non aménagées. L'article R.112-3 précise les surfaces qui peuvent être déduites, telles que les combles non aménageables et les locaux techniques, sous certaines conditions. Ces articles fournissent le cadre juridique pour la **construction** et la **rénovation**.

Impact de la SHON sur les taxes d'aménagement (TA) : comprendre les enjeux financiers

La SHON est utilisée pour calculer la Taxe d'Aménagement (TA), qui est une taxe perçue par les communes pour financer les équipements publics. Le montant de la TA est calculé en multipliant la SHON par une valeur forfaitaire par mètre carré, et par un taux fixé par la commune. Par exemple, si la SHON est de 100m², la valeur forfaitaire est de 750€/m², et le taux est de 5%, la TA sera de 3750€ (100m² x 750€/m² x 0.05). Le **calcul SHON** a donc un impact direct sur le montant de la TA.

SHON et plan local d'urbanisme (PLU) / plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi) : adaptation locale

Le PLU/PLUi définit les règles applicables à la SHON sur un territoire donné. Il précise les zones constructibles, les coefficients d'occupation des sols (COS), les hauteurs maximales des bâtiments, et les règles de stationnement. Il est donc essentiel de consulter le PLU/PLUi pour connaître les règles spécifiques applicables à votre projet. Le PLU peut imposer un COS de 0.4, ce qui limite la SHON à 40% de la surface du terrain.

Anticipation des changements réglementaires : veille et adaptation

La réglementation en matière de surfaces constructibles est en constante évolution. Il est donc important de se tenir informé des dernières actualités juridiques et des évolutions possibles de la SHON et de la surface de plancher. Rester informé est vital pour éviter de mauvaises surprises et pour adapter vos projets aux nouvelles exigences réglementaires. La transition vers la surface de plancher a introduit de nouvelles définitions et méthodes de calcul, il est donc essentiel de bien comprendre ces changements pour éviter les erreurs. La veille juridique est donc primordiale dans le domaine de la **construction** et de l'**urbanisme**.

Le Ministère de la Transition Écologique publie régulièrement des notes d'information et des guides pratiques sur les évolutions de la réglementation en matière d'urbanisme. Ces documents sont une source précieuse d'informations pour se tenir informé des dernières actualités juridiques.

Le **calcul de la SHON** est un exercice délicat, et il est facile de commettre des erreurs. Il est donc important de connaître les erreurs les plus fréquentes et de savoir comment les éviter. La prévention est la clé d'un projet de **construction** réussi.

Présentation des erreurs les plus fréquentes dans le calcul de la surface hors œuvre nette

Les erreurs les plus fréquentes sont les suivantes:

• Oublier de prendre en compte certaines surfaces (vérandas, mezzanines, etc.). Cela peut entraîner une sous-estimation de la SHON et un refus de permis de construire.
• Se tromper dans les déductions (ne pas respecter les conditions requises). Une déduction incorrecte peut augmenter la SHON et entraîner une taxe d'aménagement plus élevée.
• Mal interpréter les plans d'architecte. Une mauvaise lecture des plans peut conduire à des erreurs de dimensionnement et de calcul.
• Ignorer les spécificités du PLU/PLUi. Ne pas respecter les règles locales peut entraîner un refus de permis de construire ou des sanctions financières.
• Ne pas se tenir informé des évolutions réglementaires. La réglementation change constamment, et il est important de rester à jour pour éviter les erreurs.

Études de cas : analyse des erreurs et conséquences

Pour illustrer ces erreurs, prenons quelques études de cas concrets.

Cas 1: Un propriétaire a oublié de prendre en compte la surface de sa véranda de 15m² dans le **calcul de la SHON**. Son permis de construire a été refusé, et il a dû modifier ses plans et redéposer sa demande.

Cas 2: Un promoteur a mal interprété les plans d'architecte et a sous-estimé la SHON de son projet de 50m². Il a dû payer une amende importante de 10 000€ et a été contraint de modifier son projet.

Conseils pour se faire accompagner et éviter les erreurs

Pour éviter les erreurs de **calcul de la SHON**, il est conseillé de se faire accompagner par des professionnels qualifiés, tels qu'un architecte ou un géomètre-expert. Ces professionnels connaissent parfaitement la réglementation et peuvent vous aider à calculer correctement la SHON de votre projet. L'aide d'un expert peut vous faire économiser du temps et de l'argent.

• Faire appel à un architecte pour la conception et le **calcul SHON**.
• Consulter un géomètre-expert pour des mesures précises.
• Se renseigner auprès des services d'**urbanisme** de votre commune.

Un architecte peut vous aider à concevoir un projet conforme à la réglementation et à calculer la SHON avec précision. Un géomètre-expert peut réaliser des mesures précises et vous fournir un plan de situation fiable. Une consultation auprès des services d'urbanisme de votre commune peut vous aider à comprendre les règles locales et à éviter les erreurs. L'anticipation et la précision sont de mise pour tout projet de **construction**.

Maîtriser le **calcul de la SHON** est donc une étape essentielle pour tout projet de **construction**, de rénovation ou d'extension. En comprenant les **règles**, en utilisant les outils appropriés, et en se faisant accompagner par des professionnels qualifiés, vous maximiserez vos chances de mener à bien vos projets en toute conformité et en toute sérénité. La rigueur et la vigilance sont de mise, car une erreur de calcul peut avoir des conséquences importantes sur votre projet et sur votre budget. La **surface hors œuvre nette** est un élément central de la planification urbaine et de la gestion de la **construction**.